Antes de que la pandemia de COVID-19 desencadenara una conversación global sobre los espacios flexibles dentro de la industria inmobiliaria, Colombia ya había dado la bienvenida a las soluciones de oficina dinámicas hace casi una década. De acuerdo con el último informe de JLL, firma especialista en bienes raíces y gestión de inversiones, hoy el mercado de espacios flexibles es 16 veces más grande que hace siete años en tres de las principales ciudades colombianas: Bogotá, Medellín y Barranquilla. Antes de 2014, Regus era la única empresa de espacios flexibles que operaba en Colombia.
“El mercado en el país comenzó a transformarse en 2016 con la entrada de WeWork a Bogotá (+6.000 m2 ), seguido de un boom en 2018, cuando cuatro empresas – WeWork, Spaces, Owlo y Tinkko – ocuparon más de 50.000 m2 en Bogotá y más de 12.000 m2 en Medellín. Después del boom de 2018, WeWork se convirtió en la empresa de espacios flexibles más grande de Colombia, con más del 60% del mercado.”, señaló la compañía.
En 2019, la mayoría de las empresas de espacios flexibles comenzaron a desacelerar su expansión después de un fuerte crecimiento de la oferta y centraron su atención en rentabilizar sus sedes. Mientras tanto, WeWork abrió tres nuevas operaciones, aumentando su participación de mercado al 71%. Luego, en 2020, la pandemia global conmocionó inesperadamente al mercado de oficinas, lo que provocó que Owlo pusiera fin a sus operaciones y que WeWork y Tinkko redujeran significativamente su inventario.
Precisamente JLL indica que actualmente, tres empresas dominan el mercado de espacios flexibles del país: WeWork, Tinkko y Regus/Spaces. Tinkko es la única empresa local, mientras que Regus y Spaces son propiedad de la empresa internacional IWG. Con la salida de Owlo del mercado, WeWork actualmente comprende el 81% del mercado de espacios flexibles del país a pesar de tener el mismo número de centros que la segunda empresa más grande en el país, Regus / Spaces.
Aunque el número de aperturas disminuyó a la mitad con respecto a 2020, el mercado de espacios flexibles en Colombia continuó creciendo en el primer semestre de 2021, alcanzando 28 centros operativos que representan 124.100 m2. Bogotá, el mercado de oficinas más grande de Colombia (64% del inventario de oficinas del país), representa el 72,5% de la oferta de espacios flexibles. La mayoría de los centros de espacios flexibles se encuentran en el Distrito Central de Negocios (CBD) de la ciudad, mientras que el 30% están en áreas descentralizadas. Recientemente se han inaugurado espacios flexibles en áreas descentralizadas para satisfacer la demanda del reciente fenómeno de flight-to-flex (migración a espacios flexibles) para oficinas satélite. Mientras tanto, en 2020 se cerraron dos sedes en el CBD, en parte debido a que los estándares de los edificios no estaban alineados con la tendencia de flight-to-quality (migración a espacios de calidad).
En 2018, otras empresas además de Regus entraron al mercado en Medellín y Barranquilla. Desde entonces, se han abierto siete sedes entre las dos ciudades. A pesar del crecimiento continuo, el mercado relativamente nuevo de espacios flexibles no se ha expandido más allá del CBD de cada ciudad. Los precios de las oficinas de espacios flexibles varían dependiendo de la ubicación del edificio y de la empresa. Un hot-desk (escritorio no asignado), cuesta en promedio COP $596.000 (USD$159) por mes en Bogotá. Este precio es un 25% más alto que en Medellín y un 8,3% más que en Barranquilla. La brecha de precios entre las dos ciudades se debe a dos razones: Tinkko no está presente en Barranquilla y en Medellín ofrece un precio excepcionalmente bajo de USD $53/mes.
Outlook
El modelo de espacios flexibles ha estado en auge en Colombia desde 2016, y se espera que siga creciendo a largo plazo a medida que las empresas y los empleados reconsideren su cultura laboral. A corto plazo, JLL Research espera que las empresas tomen decisiones cautelosas a medida que el mundo sigue enfrentando desafíos a raíz de la pandemia. El regreso de Colombia a la normalidad depende en gran medida del avance del plan de vacunación impulsado por el Gobierno. JLL Research es optimista de que Colombia volverá a la normalidad para el primer semestre de 2022.
Hasta entonces, la recuperación gradual e impredecible de la economía mundial pondrá presión sobre las empresas de espacios flexibles a pesar del creciente interés por espacios de trabajo adaptables y de alta calidad. Esta tensión probablemente se abordará a través de cambios estructurales en el mercado mientras los inversionistas institucionales en Colombia se preparan para desempeñar un rol más activo. Además, las empresas de espacios flexibles probablemente se asociarán con los propietarios para compartir riesgos y retornos, pasando del esquema actual basado en un contrato de arrendamiento a acuerdos de operación.
A largo plazo, JLL Research anticipa que la participación del segmento de espacios flexibles en el mercado de oficinas colombiano será al menos cinco veces mayor para 2030, una ligera disminución con respecto a la participación del mercado global. Las tendencias serán impulsadas por empresas que busquen inversiones iniciales mínimas en infraestructura y empleados que busquen una cultura que implemente modelos de trabajo híbridos. Es por esto que las empresas de espacios flexibles se encontrarán en una posición única para satisfacer las demandas futuras tanto de los empleados como de las empresas